Spécial Immobilier : Pourquoi il faut se décider à investir

Par carole Papazian
02/10/2009 | Mise à jour : 16:46

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Après des mois de crise, le téléphone s’est remis à sonner dans les agences immobilières. Même si le chômage tétanise les Français, les ménages peuvent tirer parti des conditions actuelles : crédits attractifs, prix en baisse et mesures fiscales encore incitatives.

coeur- dans ... ImmobilierFace à la pierre, les Français sont encore attentistes, alors que le marché immobilier a changé. Les prix des appartements et des maisons ont baissé un peu partout en France. Même à Paris, où les prix ont chuté de 7,8 % en un an (deuxième trimestre 2009 par rapport au deuxième trimestre 2008). «L’immobilier ne peut être déconnecté de la situation économique générale et je suis personnellement très prudent devant une situation aussi incertaine», a expliqué Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires d’Ile-de-France, en présentant il y a un mois, plus tôt que d’habitude, les statistiques du deuxième trimestre. Il attend une baisse des prix, cette année, de 9 % dans la capitale (mais de 12 % en grande banlieue), cependant le constat fait en Ile-de-France vaut partout. Les professionnels ont le sentiment que le marché immobilier a connu une relative embellie depuis la fin du printemps, «en phase avec ce qui a été constaté pour l’économie globale de notre pays», indique la chambre des notaires de Paris. Un mieux, mais un mieux fragile. «On est toujours dans la crise, mais le marché est entré dans une phase de quasi-stabilisation dans l’ancien. Quand on regarde les évolutions de façon fine, on constate que là où les prix ont commencé à se dégrader le plus vite, le rythme des baisses devient plus faible. A l’inverse, les marchés qui avaient le mieux résisté dans un premier temps sont ceux qui accusent maintenant les baisses des prix les plus importantes», indique Me Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier. Les Français ne se bercent de toute façon pas d’illusions puisque, selon un sondage récent de l’observatoire Nexity, 63 % n’attendent pas de sortie de crise avant deux ou trois ans au moins. Reste que les prix ne sont pas les seuls indicateurs à prendre en compte lorsque l’on achète un bien immobilier à crédit. Aux yeux de certains observateurs, il est maintenant temps de profiter du coup de pouce fiscal des pouvoirs publics et des taux des crédits attractifs. Car les conditions actuelles ne dureront qu’un temps. Les marins parlent de« fenêtre météo » : ces quelques heures pendant lesquelles il est bon de prendre le large pour établir un record. Une image iodée qui peut s’appliquer au marché immobilier de cette fin 2009. Selon ce même sondage Nexity, 58 % des Français estiment que les prix de l’immobilier ne vont plus baisser. Le recul des prix n’est probablement pas à la hauteur de toutes les espérances, mais il est réel. Le cycle baissier n’est pas fini, mais le cyclone annoncé semble s’être transformé en grosse tempête. Les acheteurs peuvent donc songer à mettre le nez dehors et les vendeurs n’ont plus à se claquemurer.

Plus personne ne table sur un effondrement des prix

Pourtant, si vous avez un bien à vendre ou à acheter, si vous songez à la pierre pour diversifier votre patrimoine, vous êtes sans doute tenté de jouer la montre. Logique, les acheteurs temporisent en se disant que, dans quelques mois, ils pourront payer moins cher leur coup de cœur ou acheter plus grand pour un même budget. Les vendeurs, eux, tout au moins ceux qui ne sont pas obligés de vendre, préfèrent attendre des jours meilleurs en tablant sur une remontée des prix. Tous pensent en tout cas qu’il vaut mieux faire le gros dos. Est-ce toujours le cas ? Au cours des derniers mois de 2008, le marché immobilier s’est bloqué. Le marché s’est retourné. A la différence des actions, qui ont connu l’an dernier un sévère krach, la pierre a bien résisté. Le recul des prix n’est pas aussi sévère que certains le craignaient. Et le gel du marché ne semble plus s’accentuer. Au contraire, en juillet dernier, les notaires constataient que la «chute des volumes des transactions constatée au premier trimestre dans l’immobilier résidentiel ancien semble se stabiliser». Un frémissement qui leur permettait de tabler sur 500 000 transactions au moins cette année, à comparer aux 670 000 de 2008, sachant que Paris et l’Ile-de-France seront plus durement touchés que la province en termes de volumes des ventes. Ce que confirmait ces derniers jours pour l’échelle nationale Me Pierre Bazaille, pour qui ce cycle de baisse est très différent du précédent.«Entre 1992 et 1998, les prix des maisons avaient beaucoup moins souffert que les appartements, cette fois c’est l’inverse. Les prix des appartements commencent à se stabiliser alors que ceux des maisons sont encore en baisse», observe-t-il. Le baromètre est loin d’avoir viré au beau fixe, et des inconnues de taille subsistent, la première étant celle de l’impact de la montée du chômage sur le moral des ménages et leurs intentions d’achat. Car pour acheter, il faut avoir confiance au moins dans ses revenus futurs. Mais en faisant simple, on peut dire que tout ne va pas de mal en pis : les prix baissent et baisseront encore, les transactions sont peu nourries, mais les reculs en cours sont plus limités que certains l’ont cru un temps.

Aujourd’hui, la plupart des spécialistes tablent donc sur une baisse des prix contenue dans les mois qui viennent. Comme beaucoup d’économistes veulent le croire pour l’économie en général, les professionnels ont le sentiment que le pire est passé. Que l’idée d’un effondrement des prix de 40 %, évoqué un moment, n’est plus de mise. «Nous attendons un recul de 7% des prix des logements anciens en moyenne en 2009 et de 5 % des logements neufs», estime par exemple Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC France. De leur côté, les notaires prévoient pour les mois qui viennent «des baisses de prix généralisées, mais non uniformes» et estiment que «Paris intra-muros et les grandes métropoles devraient mieux résister». Autre écho de la filière qui montre que la conjoncture n’est plus la même, celui des professionnels du bâtiment. «Les prochains mois resteront difficiles, mais de nombreux facteurs militent pour une stabilisation de l’activité en 2010, au pire, une légère reprise, au mieux», a estimé fin septembre Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Le climat a donc changé. Pour en prendre acte, les particuliers vont devoir réviser leurs scénarios. Et accepter de ne plus voir le marché soit tout en noir, en tablant sur un effondrement à venir des prix, soit tout en rose, en espérant que leur appartement ou leur maison gagnera 8 ou 10 % par an.

Une fiscalité et des taux incitatifs

Aujourd’hui, selon Pierre Bazaille, «les ménages ont de bonnes conditions pour se porter acquéreurs un peu partout en termes de prix même s’il faut encore s’attendre à des baisses à Paris». Les pouvoirs publics ont aussi donné un sérieux coup de pouce à l’investissement dans la pierre. Le dispositif Scellier, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 25 % du prix du logement étalé sur neuf ans, séduit beaucoup d’investisseurs. Mais la palette des aides à l’immobilier ne s’arrête pas là. L’élargissement du prêt à taux zéro, les mesures spécifiques prises par certaines villes (Paris a par exemple augmenté le mois dernier de 50 % le montant des prêts à taux zéro qui seront accordés jusqu’en septembre 2010), mais aussi la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat de la résidence principale sont de vrais coups de pouce. Michel Mouillart, a fait tourner ses modèles. Il a ainsi calculé qu’un ménage qui gagne deux smic voit son taux d’effort, c’est-à-dire la part qu’il consacre à rembourser son crédit, passer grâce à ces incitations de 31 à 21 % (voir graphique en page 124). Autre bonne nouvelle pour les acheteurs, les taux des crédits immobiliers ont baissé (page 156). Cerise sur le gâteau : un emprunteur qui s’engage pour quinze ou vingt ans peut espérer qu’une reprise de l’inflation allégera la charge de ses remboursements. Nul ne peut exclure ce scénario sur une telle durée au vu des déficits nationaux. «Les particuliers qui ont un projet immobilier ont un an pour bénéficier de cette bonne configuration. A ceux qui attendent que les prix baissent encore, je dirai qu’ils n’auront raison que si cette baisse n’est pas « mangée » par une remontée des taux des crédits et une limitation des avantages fiscaux. On peut craindre en effet que les pouvoirs publics ne dégradent les avantages de l’immobilier au fur et à mesure de la reprise de l’activité», conclut Michel Mouillart.

 

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